Atraso na entrega do imóvel: o prazo de tolerância e o que fazer quando a chave não chega
A obra parou, a data passou e a construtora só manda promessa. Entenda o prazo de 180 dias, quando o atraso vira descumprimento e o que registrar agora.
Gaillac Perucci Advogados4 min de leitura
Você não está sozinho(a). Conte seu caso e saiba como podemos ajudar com técnica e eficiência.
Você planejou a mudança, avisou o senhorio, organizou a vida em volta de uma data. Aí veio o primeiro adiamento, depois o segundo. É desgastante, e a sensação de não ter para quem reclamar é real.
O prazo de tolerância de 180 dias
Contratos de imóvel na planta costumam prever prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prevista. Esse prazo, quando pactuado de forma clara, é geralmente aceito. O que se discute é o atraso que vai além dele.
Quando o atraso vira descumprimento
Passado o prazo de tolerância sem entrega, abre-se a discussão sobre inadimplemento da construtora. A Lei 13.786/2018 prevê consequências e o Código de Defesa do Consumidor trata do descumprimento da oferta (art. 35) e da informação adequada.
As duas escolhas possíveis
Manter o contrato e discutir indenização pelo período de atraso.
Rescindir por culpa da construtora, com devolução integral e imediata dos valores pagos, sem a retenção aplicada aos casos de desistência do comprador.
O que registrar desde já
Contrato com a data prevista de entrega e a cláusula de tolerância.
Comunicados, e-mails e mensagens sobre adiamentos.
Comprovantes de aluguel pago no período, se for o caso.
Protocolos de cada contato com a construtora.
Vamos ouvir o que aconteceu
Cada empreendimento tem contrato e histórico próprios. Sem promessa de resultado, conseguimos explicar o que se aplica ao seu caso.
Veja se é o seu caso
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Entendendo o seu caso — atualização do valor
Informe as informações abaixo. O sistema mostrará, em tese, o que pode ser aplicado ao teu caso e uma estimativa de atualização monetária. Não tem todos os dados em mãos? Preencha o que souber — dá para conversar mesmo assim.
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A leitura que costuma favorecer o comprador
Quem compra imóvel na planta paga durante anos por algo que ainda não existe e assina um contrato que não escreveu. Esse desequilíbrio é o ponto de partida de quase toda discussão imobiliária: o comprador assume prestações, correção pelo índice da obra e taxas diversas, enquanto o risco do empreendimento continua sendo, por natureza, do incorporador. Quando o contrato tenta inverter essa lógica, a cláusula pode ser questionada.
Retenção que vira lucro é retenção abusiva
Devolver pouco e reter muito não se justifica pelo simples fato de constar do contrato. A retenção existe para cobrir despesas efetivas — corretagem, publicidade rateada, custos administrativos — e não para transformar a desistência do comprador em fonte de receita, ainda mais quando a unidade retorna ao estoque e é revendida, muitas vezes por valor maior. Ficar com o dinheiro e com o imóvel é o retrato do ganho desproporcional que o direito não ampara.
Cobranças depois do atraso
Outro ponto sensível: taxas de evolução de obra, juros antes das chaves e condomínio cobrado de unidade que ainda não foi entregue. A obrigação de pagar despesas do imóvel acompanha, como regra, a posse efetiva. Cobrar por um período em que o comprador sequer podia usar o bem — e no qual o próprio vendedor estava em atraso — é um dos argumentos mais recorrentes para pedir a devolução dos valores, em dobro quando a cobrança é indevida e sem engano justificável.
O valor pago é atualizado
Parcelas pagas ao longo de anos não voltam pelo valor nominal. Elas são corrigidas monetariamente desde cada desembolso, e a mora do vendedor gera juros. É por isso que muitas propostas de acordo parecem razoáveis à primeira vista e deixam de parecer depois da conta feita. A calculadora acima dá essa dimensão de forma ilustrativa, com metodologia aberta: correção pela variação média de preços e juros de 1% ao mês.
Você não precisa chegar com tudo pronto
Contrato, comprovantes, planilha de pagamentos e e-mails ajudam muito — mas a falta deles não impede uma primeira conversa. Boa parte dos documentos pode ser obtida depois, inclusive junto à construtora. Conte a sua história: o que foi prometido, o que foi pago e o que aconteceu. Cada caso é avaliado individualmente, sem promessa de resultado, mas com uma leitura honesta do que se aplica.
O que costuma pesar a favor de quem foi prejudicado
Em casos como atraso na entrega do imóvel: o prazo de tolerância e o que fazer quando a chave não chega, boa parte da insegurança vem de achar que “o contrato já previa isso”. Não é bem assim: prazo de tolerância, retenção no distrato e defeito construtivo têm limites legais que independem do que a cláusula diz.
Atraso na entrega tem prazo e limite
A tolerância contratual costuma ser admitida até 180 dias; ultrapassado esse período, o comprador pode pedir a resolução com devolução do que pagou ou manter o contrato e cobrar indenização pela demora, inclusive pelo período em que ficou sem usar o imóvel.
Lei 13.786/2018 · Lei 4.591/1964, art. 43-A
Distrato não pode virar confisco
A retenção precisa observar os limites legais e o que efetivamente foi gasto pela vendedora. Cláusula que devolve pouco, parcela em muitas vezes ou desconta valores sem lastro é justamente o ponto atacado nessas discussões.
Lei 13.786/2018 · CDC, art. 51, IV · Súmula 543 do STJ
Vício construtivo aparece depois — e continua sendo responsabilidade
Infiltração, trinca, falha estrutural e problema em área comum têm prazos próprios de reclamação, contados a partir do momento em que o defeito se torna evidente. Laudos, fotos datadas e registros junto à construtora sustentam o pedido de reparo ou de indenização.
CDC, art. 26, §3º · Código Civil, art. 618
O valor pago é atualizado, não congelado
Correção monetária desde cada desembolso e juros desde o descumprimento normalmente elevam bastante o montante em discussão. Calcular antes é o que permite avaliar com clareza qualquer proposta de acordo.
Código Civil, arts. 389 e 395 · Súmulas 43 e 54 do STJ
Nada disso significa vitória automática — cada caso depende dos documentos e do contexto, e não trabalhamos com promessa de resultado. O que dá para dizer com tranquilidade é que situações como a sua são discutidas todos os dias, com fundamento sólido, e que dar o próximo passo custa apenas uma conversa.
Reclamações mais frequentes
O que mais aparece contra a empresa — e o que costuma ficar sem solução
No Reclame Aqui, boa parte dos registros segue o mesmo roteiro: reclamação aberta, resposta padrão, prazo que passa e o problema continua no mesmo lugar. Estes são os cinco cenários que mais se repetem.
1. Cobrança indevida que reaparece todo mês
O cancelamento é confirmado por atendimento, mas a cobrança continua chegando. Cada contato gera um novo protocolo, e nenhum resolve.
2. Estorno prometido e não realizado
O reembolso é reconhecido pela empresa, o prazo é informado, o valor não retorna — e a reclamação é encerrada como atendida.
3. Serviço ou produto que nunca foi entregue
Pagamento confirmado, entrega ou prestação que não acontece, e uma sequência de reagendamentos sem data final.
4. Resposta automática que não enfrenta o problema
O texto padrão pede paciência e informa que o caso está em análise, repetido a cada réplica, até o prazo de resposta se esgotar.
5. Dados, nome negativado ou conta bloqueada sem explicação
Restrição aplicada sem aviso e sem indicação do motivo, com o consumidor tendo que provar sozinho que nada deve.
Os relatos públicos servem aqui só como referência de um padrão: casos abertos, respondidos com texto padrão e encerrados sem solução real. Não é um caminho a seguir — é a constatação de que ele, sozinho, costuma não resolver.
O custo maior raramente é o valor em disputa: são os meses de ligações, e-mails e reaberturas que consomem tempo, atenção e paciência de quem já foi prejudicado. Se o seu caso já percorreu esse trajeto e continua parado, o passo seguinte é outro — reunir o que você tiver e olhar para a situação juridicamente. Cada caso é avaliado individualmente, sem promessa de resultado, com leitura honesta do que é possível.
Você não está sozinho
As perguntas que mais chegam até nós sobre este tema
Estas são, hoje, as dúvidas mais buscadas no Google sobre este assunto — e as mesmas que recebemos todos os dias de quem passou por isso. Veja se o seu caso se encaixa em alguma delas: se sim, é sinal de que o problema é conhecido, tem nome e tem caminho. Toque na pergunta que mais parece com a sua situação para conversar com a nossa equipe.
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Perguntas frequentes
O prazo de 180 dias é legal?
Quando previsto de forma clara no contrato, costuma ser aceito. A discussão recai sobre o atraso posterior a ele.
Posso rescindir por causa do atraso?
Sim, é uma das opções. Nesse cenário se discute devolução integral, diferente da desistência voluntária.
E se a obra nem começou?
O histórico da obra é prova relevante. Registre fotos, datas e comunicados recebidos.
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O conteúdo deste artigo tem caráter informativo e traz orientações gerais sobre o tema. Não constitui consulta jurídica nem substitui a análise individual do seu caso. Ainda que um direito pareça claro na lei e que a nossa atuação seja especializada em Direito Digital e do Consumidor, nenhum advogado ou escritório pode prometer ganho de causa — a legislação veda esse tipo de garantia e cada processo depende de provas, do contexto e da decisão do Judiciário.
Cada situação precisa ser tratada de modo individual: documentos, datas, cláusulas contratuais e o histórico com a empresa mudam completamente a leitura jurídica. O que garantimos é informação honesta, escuta atenta e clareza sobre os caminhos possíveis — nunca resultado.
