Vistoria do imóvel novo: checklist de defeitos e o que fazer quando a construtora ignora
Rachadura, infiltração, acabamento fora do memorial descritivo. Veja como documentar os vícios na vistoria e o que exigir da construtora.
Gaillac Perucci Advogados4 min de leitura
Você não está sozinho(a). Conte seu caso e saiba como podemos ajudar com técnica e eficiência.
Chegou o dia da vistoria e, em vez da alegria, veio a lista: porta que não fecha, piso solto, mancha de infiltração, metragem diferente do prometido. Assinar o termo sem ressalvas nessa hora pode complicar sua vida depois.
Checklist prático da vistoria
Paredes e tetos: rachaduras, manchas, bolhas de pintura.
Piso e rejunte: peças soltas, desnível, trincas.
Hidráulica: vazamentos, pressão, ralos, caimento do box.
Elétrica: tomadas, interruptores, quadro de disjuntores.
Esquadrias: portas, janelas, vedação, fechaduras.
Comparação com o memorial descritivo, item por item.
Áreas comuns e itens de lazer prometidos na publicidade.
Como documentar
Fotografe tudo com data, faça vídeo percorrendo o imóvel e registre cada ponto no termo de vistoria antes de assinar. Se a construtora se recusar a registrar, anote a recusa e envie a lista por e-mail no mesmo dia, pedindo protocolo.
Prazos e fundamentos
Vícios aparentes devem ser reclamados assim que constatados. O Código de Defesa do Consumidor trata dos vícios do produto e do prazo para reclamar (art. 26), e o Código Civil prevê a garantia de cinco anos pela solidez e segurança da obra (art. 618). Publicidade e memorial descritivo integram a oferta (art. 30 do CDC).
Quando a construtora ignora
Se os chamados não avançam, o histórico documentado é o que sustenta a discussão sobre reparo, abatimento do preço ou indenização.
A leitura que costuma favorecer o comprador
Quem compra imóvel na planta paga durante anos por algo que ainda não existe e assina um contrato que não escreveu. Esse desequilíbrio é o ponto de partida de quase toda discussão imobiliária: o comprador assume prestações, correção pelo índice da obra e taxas diversas, enquanto o risco do empreendimento continua sendo, por natureza, do incorporador. Quando o contrato tenta inverter essa lógica, a cláusula pode ser questionada.
Retenção que vira lucro é retenção abusiva
Devolver pouco e reter muito não se justifica pelo simples fato de constar do contrato. A retenção existe para cobrir despesas efetivas — corretagem, publicidade rateada, custos administrativos — e não para transformar a desistência do comprador em fonte de receita, ainda mais quando a unidade retorna ao estoque e é revendida, muitas vezes por valor maior. Ficar com o dinheiro e com o imóvel é o retrato do ganho desproporcional que o direito não ampara.
Cobranças depois do atraso
Outro ponto sensível: taxas de evolução de obra, juros antes das chaves e condomínio cobrado de unidade que ainda não foi entregue. A obrigação de pagar despesas do imóvel acompanha, como regra, a posse efetiva. Cobrar por um período em que o comprador sequer podia usar o bem — e no qual o próprio vendedor estava em atraso — é um dos argumentos mais recorrentes para pedir a devolução dos valores, em dobro quando a cobrança é indevida e sem engano justificável.
O valor pago é atualizado
Parcelas pagas ao longo de anos não voltam pelo valor nominal. Elas são corrigidas monetariamente desde cada desembolso, e a mora do vendedor gera juros. É por isso que muitas propostas de acordo parecem razoáveis à primeira vista e deixam de parecer depois da conta feita. A calculadora acima dá essa dimensão de forma ilustrativa, com metodologia aberta: correção pela variação média de preços e juros de 1% ao mês.
Você não precisa chegar com tudo pronto
Contrato, comprovantes, planilha de pagamentos e e-mails ajudam muito — mas a falta deles não impede uma primeira conversa. Boa parte dos documentos pode ser obtida depois, inclusive junto à construtora. Conte a sua história: o que foi prometido, o que foi pago e o que aconteceu. Cada caso é avaliado individualmente, sem promessa de resultado, mas com uma leitura honesta do que se aplica.
O que costuma pesar a favor de quem foi prejudicado
Em casos como vistoria do imóvel novo: checklist de defeitos e o que fazer quando a construtora ignora, boa parte da insegurança vem de achar que “o contrato já previa isso”. Não é bem assim: prazo de tolerância, retenção no distrato e defeito construtivo têm limites legais que independem do que a cláusula diz.
Atraso na entrega tem prazo e limite
A tolerância contratual costuma ser admitida até 180 dias; ultrapassado esse período, o comprador pode pedir a resolução com devolução do que pagou ou manter o contrato e cobrar indenização pela demora, inclusive pelo período em que ficou sem usar o imóvel.
Lei 13.786/2018 · Lei 4.591/1964, art. 43-A
Distrato não pode virar confisco
A retenção precisa observar os limites legais e o que efetivamente foi gasto pela vendedora. Cláusula que devolve pouco, parcela em muitas vezes ou desconta valores sem lastro é justamente o ponto atacado nessas discussões.
Lei 13.786/2018 · CDC, art. 51, IV · Súmula 543 do STJ
Vício construtivo aparece depois — e continua sendo responsabilidade
Infiltração, trinca, falha estrutural e problema em área comum têm prazos próprios de reclamação, contados a partir do momento em que o defeito se torna evidente. Laudos, fotos datadas e registros junto à construtora sustentam o pedido de reparo ou de indenização.
CDC, art. 26, §3º · Código Civil, art. 618
O valor pago é atualizado, não congelado
Correção monetária desde cada desembolso e juros desde o descumprimento normalmente elevam bastante o montante em discussão. Calcular antes é o que permite avaliar com clareza qualquer proposta de acordo.
Código Civil, arts. 389 e 395 · Súmulas 43 e 54 do STJ
Nada disso significa vitória automática — cada caso depende dos documentos e do contexto, e não trabalhamos com promessa de resultado. O que dá para dizer com tranquilidade é que situações como a sua são discutidas todos os dias, com fundamento sólido, e que dar o próximo passo custa apenas uma conversa.
Reclamações mais frequentes
O que mais aparece contra a empresa — e o que costuma ficar sem solução
No Reclame Aqui, boa parte dos registros segue o mesmo roteiro: reclamação aberta, resposta padrão, prazo que passa e o problema continua no mesmo lugar. Estes são os cinco cenários que mais se repetem.
1. Cobrança indevida que reaparece todo mês
O cancelamento é confirmado por atendimento, mas a cobrança continua chegando. Cada contato gera um novo protocolo, e nenhum resolve.
2. Estorno prometido e não realizado
O reembolso é reconhecido pela empresa, o prazo é informado, o valor não retorna — e a reclamação é encerrada como atendida.
3. Serviço ou produto que nunca foi entregue
Pagamento confirmado, entrega ou prestação que não acontece, e uma sequência de reagendamentos sem data final.
4. Resposta automática que não enfrenta o problema
O texto padrão pede paciência e informa que o caso está em análise, repetido a cada réplica, até o prazo de resposta se esgotar.
5. Dados, nome negativado ou conta bloqueada sem explicação
Restrição aplicada sem aviso e sem indicação do motivo, com o consumidor tendo que provar sozinho que nada deve.
Os relatos públicos servem aqui só como referência de um padrão: casos abertos, respondidos com texto padrão e encerrados sem solução real. Não é um caminho a seguir — é a constatação de que ele, sozinho, costuma não resolver.
O custo maior raramente é o valor em disputa: são os meses de ligações, e-mails e reaberturas que consomem tempo, atenção e paciência de quem já foi prejudicado. Se o seu caso já percorreu esse trajeto e continua parado, o passo seguinte é outro — reunir o que você tiver e olhar para a situação juridicamente. Cada caso é avaliado individualmente, sem promessa de resultado, com leitura honesta do que é possível.
Você não está sozinho
As perguntas que mais chegam até nós sobre este tema
Estas são, hoje, as dúvidas mais buscadas no Google sobre este assunto — e as mesmas que recebemos todos os dias de quem passou por isso. Veja se o seu caso se encaixa em alguma delas: se sim, é sinal de que o problema é conhecido, tem nome e tem caminho. Toque na pergunta que mais parece com a sua situação para conversar com a nossa equipe.
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Perguntas frequentes
Devo assinar o termo de vistoria com defeitos?
Assine sempre com as ressalvas registradas. Um termo sem ressalvas dificulta a discussão posterior.
Qual o prazo de garantia da obra?
O Código Civil prevê cinco anos para solidez e segurança, além dos prazos do CDC para vícios do produto.
O imóvel veio diferente do memorial. E agora?
Memorial e publicidade integram a oferta, o que abre discussão sobre adequação, abatimento ou indenização.
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O conteúdo deste artigo tem caráter informativo e traz orientações gerais sobre o tema. Não constitui consulta jurídica nem substitui a análise individual do seu caso. Ainda que um direito pareça claro na lei e que a nossa atuação seja especializada em Direito Digital e do Consumidor, nenhum advogado ou escritório pode prometer ganho de causa — a legislação veda esse tipo de garantia e cada processo depende de provas, do contexto e da decisão do Judiciário.
Cada situação precisa ser tratada de modo individual: documentos, datas, cláusulas contratuais e o histórico com a empresa mudam completamente a leitura jurídica. O que garantimos é informação honesta, escuta atenta e clareza sobre os caminhos possíveis — nunca resultado.
